Le domande per i giovani under 36 anni che procedono all’acquisto della prima casa possono essere presentate a partire dal 24 giugno 2021 fino al 30 giugno 2022.
IlDecreto Sostegni bis è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 20 maggio 2021, e viene finanziato con 40 miliardi di extra deficit, tra le misure previste troviamo la proroga della sospensione dell’invio e dei pagamenti delle cartelle esattoriali fino al 30 giugno 2021, introduzione del nuovo contratto di rioccupazione e sgravi fiscali per le assunzioni, contributi a fondo perduto in favore delle imprese e le partite Iva ma anche misure a sostegno delle famiglie. Tra le misure previste dal Decreto Sostegni bis c’èl’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale fino al 31 dicembre 2022 per i giovani under 36.  Per le vendite soggette ad IVA, viene invece riconosciuto un credito d’imposta di pari importo. Pertanto, i giovani under 36 che acquistano la prima casa possono beneficiare dell’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale, mentre per le vendite soggette ad IVA, viene riconosciuto un credito d’imposta di pari importo. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche o può essere utilizzato in compensazione. continua….
Che la si chiami clausola Covid o di salvaguardia o di forza maggiore poco importa, quel che conta è inserirla all’interno del contratto di locazione prima che esso venga redatto. Ma in cosa consiste esattamente? E in caso di contratti già in essere, che cosa si può fare? Per capire meglio in che modo conduttore e locatore possono tutelarsi, in particolar modo in questo difficile momento storico caratterizzato dall’emergenza coronavirus, idealista/news ha chiesto alcuni chiarimenti all’avvocato Ferdinando Mauro, dello “Studio legale Mauro”.
L’emergenza coronavirus è tornata a farsi sentire con forza. Se in questo periodo si decide di affittare un immobile, locatore e conduttore cosa devono fare?
“Innanzitutto, bisogna distinguere tra una persona fisica che vuole locare un appartamento a uso abitativo e un imprenditore che vuole avviare un’attività commerciale”.
Partiamo dall’abitativo. Come procedere in questo caso?
“In ambito abitativo, oggi il conduttore, che eventualmente svolge un’attività che viene chiusa o che subisce le conseguenze di un Dpcm come quello in corso, può pretendere di inserire una specifica clausola nel contratto di locazione. Con tale clausola si può pretendere che, qualora intervenga un Dpcm che genera un’interruzione dell’attività lavorativa, si proceda a una rinegoziazione del contratto oppure a una sospensione o a una riduzione del canone”.
Questo come si può fare?
“La specifica clausola deve essere inserita prima di stipulare il contratto di locazione. E’ necessario esaminare la situazione concreta. Per poter pretendere una cosa del genere, il conduttore deve far presente che la propria attività lavorativa potrebbe essere a rischio in caso di una chiusura. Sulla base di questo presupposto, prima di redigere il contratto, può pretendere l’inserimento di una clausola ad hoc”.
Prima di questa pandemia, tali clausole non erano comuni. Di conseguenza, non c’è una vera e propria tutela per i contratti stipulati ante-Covid. In questi casi, le parti si possono incontrare e procedere con una mediazione, che porta ovviamente a un vantaggio reciproco. Di fatto, qualche sentenza in cui è stata fatta valere la forza maggiore c’è stata, ma ce ne sono state tante altre che hanno rigettato le richieste, affermando che gli interventi statali hanno comunque permesso di riequilibrare un po’ la situazione.
Per i vecchi contratti, dunque, l’unica possibilità è quella di trovare un accordo con il proprietario e cercare di superare questo periodo. Per i nuovi contratti, invece, è possibile introdurre una specifica clausola”.
Per il commerciale, invece, che succede?
“Bisogna innanzitutto ricordare che i contratti commerciali hanno una durata superiore rispetto ai contratti abitativi, sono minimo 6+6. Ci sono inoltre interessi economici ben più elevati. Per i contratti di locazione commerciale è necessario quindi prevedere una clausola ad hoc, che però deve essere modulata in base al caso concreto, quindi in base all’attività e alle ipotetiche ripercussioni che possono scaturire da un’eventuale chiusura.
L’esempio classico è quello del ristorante. Chi oggi ha un’attività di ristorazione e deve locare un fondo commerciale per aprire questo tipo di attività deve pensarci bene e soprattutto deve per forza inserire nel contratto di locazione una clausola di forza maggiore, che preveda ad esempio la possibilità di rinegoziare il contratto nel momento in cui si verifichi una chiusura totale. I Dpcm creano delle situazioni differenti, quindi l’ideale è modulare nel contratto le diverse soluzioni in base alle ipotetiche circostanze e ai rischi dell’attività ”.
C’è un nome specifico per queste clausole?
“Alcuni la chiamano proprio clausola Covid o clausola coronavirus. Oppure rimodulano la vecchia forza maggiore. Addirittura, alcuni parlano di clausola di hardship, ovvero previsione di difficoltà che si invoca nel momento in cui la chiusura ha reso eccessivamente onerosa la prestazione”.
Ad oggi, per locatore e conduttore, sia per l’affitto abitativo che per quello commerciale, inserire una clausola di questo tipo nei contratti di locazione è fondamentale?
Bisogna tenere presente che nel civile l’accordo tra le parti la fa da padrone. Quindi anche nei contratti in corso, se il conduttore fa presente alla proprietà di aver subito una riduzione del fatturato tale da non poter portare avanti la propria attività e quindi di lì a poco ci sarà un’adempienza, la volontà delle parti è sopra qualsiasi cosa. Nel civile, si può sempre, in qualsiasi momento, sedersi a tavolino, prendere il contratto in essere e fare una modifica, rinegoziarlo, chiuderlo e aprirne un altro. La volontà delle parti prima di tutto.
Proroga del superbonus 110per cento fino al 2024 al centro dell’agenda del governo. A dirlo è stato il sottosegretario alla presidenza del Consiglio, Riccardo Fraccario, durante il convegno del Sole 24 Ore di Telefisco dedicato all’ecobonus 110
Al centro del convegno, oltre alla possibile proroga dell’ecobonus 110 per cento, anche la creazione di una piattaforma unica per l’accesso al superbonus 110. Si tratterebbe, secondo le parole di Fraccaro, di “un unico luogo digitale” dove tutti i diversi soggetti pubblici: Agenzia delle Entrate, Mise ed Enea, collaborino per offrire risposte ai cittadini.Â
Nel decreto Ristori novitĂ per il bonus affitti. Il credito d’imposta del 60% per le locazioni commerciali viene esteso per ulteriori tre mensilitĂ : ottobre, novembre e dicembre.
L’articolo 8 del decreto ristoro estende il credito d’imposta al 60% per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda – introdotto dal decreto rilancio – ai mesi di ottobre, novembre e dicembre. Ma con alcune limitazioni. Il bonus affitti infatti potrĂ essere usufruito solo dai proprietari di quegli immobili dove si svolgono le attivitĂ sospese a causa delle misure approvate dal Dpcm 24 ottobre 2020.
Ma c’è anche una buona notizia: si potrĂ usufruire del credito d’imposta al 60% per le locazioni commerciali indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente.
Introdotto dall’articolo 28 del decreto Rilancio, il bonus affitti, ovvero il credito d’imposta per le locazioni a uso non abitativo era stato esteso a giugno dal decreto Agosto e, per le sole strutture turistico-ricettive, prorogato fino al 31 dicembre 2020 e nella misura del 50%
Il credito d’imposta spetta nella misura del 60% per i canoni (che siano stati effettivamente corrisposti) di locazione, leasing, concessioni di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento delle attivitĂ .
L’attivitĂ sul mercato immobiliare non si è fermata durante il periodo delle vacanze estive. Anzi a settembre, secondo il piĂą recente Osservatorio Mutui di MutuiOnline.it, con il ritorno delle banche a pieno regime, ha avuto un nuovo impulso. Ecco tutti i trend per i mutui prima e seconda casa emersi all’inizio dell’autunno della pandemia.
A settembre si è registrato un lieve incremento dell’importo medio richiesto dai mutuatari: salito a 131.783 euro, in rialzo dello 0,5% dai 131.166 di media del secondo trimestre di quest’anno. Anche se resta distante il picco record (138.516 euro) raggiunto nel secondo trimestre 2019, si tratta comunque del primo aumento dopo ben tre trimestri consecutivi in costante ribasso.
Mutui erogati a settembre 2020, un trend incoraggiante
Alla base delle richieste di finanziamento per l’acquisto di case c’è proprio l’andamento favorevole dei tassi di interesse che, dopo un estemporaneo e limitato sprint in agosto, hanno ripreso la strada del ribasso sino ad appoggiarsi sui nuovi minimi assoluti. La tabella di Osservatorio Mutui mostra che a settembre la media del tasso variabile applicato ai finanziamenti a 20-30 anni è scesa a 0,75% (0,77% nel mese precedente) e quella del fisso, cui nel trimestre a settembre hanno fatto ricorso quasi il 90% dei mutuatari, si è portata allo 0,80% (da 0,90%). La serie storica annuale rivela che la media consolidata finora nel 2020 di entrambi i tassi di interesse è ai minimi storici: rispettivamente a 0,78% e 0,88%.
Tassi di interesse Bce, influenza sui mutui
Allo stesso modo gli indici utilizzati dalle banche come riferimento per calcolare i tassi da applicare sui mutui sono indicati ai minimi storici: dall’Euribor a un mese (-0,52%) e a tre mesi (-0,49%) all’Eurirs a dieci (-0,20%), a venti (+0,04%) e a trenta anni (+0,01%). Gli investitori che stanno pensando di compare casa in questo momento sono rasserenati anche dalla prospettiva che il quadro dei tassi continuerà a essere favorevole a lungo. La Presidente della Bce, Christine Lagarde, ha affermato che l’Istituto è pronto a varare nuove misure di stimolo, che potrebbero includere anche il taglio dei tassi ulteriormente al di sotto della soglia dello zero attorno al quale ora si attestano.
Prima e seconda casa: aumentano le richieste di mutui
L’Osservatorio Mutui mette in rilievo altri segnali sul vivace momento attraversato dal mercato immobiliare: nell’ultimo trimestre le richieste di finanziamento hanno avuto come finalitĂ l’acquisto della prima casa per il 45,2% del totale, in aumento dal 42,4% nel secondo trimestre. Trend rafforzato da un altro dato: i mutui richiesti per l’acquisto della seconda casa sono aumentati al 6,3% del totale dal 4,5% del periodo maggio-giugno. Stabili le richieste di finanziamento per la ristrutturazione o costruzione di immobili, mentre le domande che hanno avuto come finalitĂ sostituzione e surroghe hanno corretto al 46,2% dal 50,5% del secondo trimestre.
L’emergenza coronavirus non ha cancellato con un colpo di spugna la richiesta di acquisto di case. Secondo un’analisi del Centro Studi Toscano, tra maggio e settembre c’è stato un aumento del 12% degli appuntamenti di vendita rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. Un dato che fa ben sperare chi ha messo sul mercato la propria abitazione.
Nello specifico, esaminando l’andamento degli appuntamenti di vendita nelle agenzie Toscano di tutta Italia tra maggio e settembre, a seguito di un aumento del 17% di ricerche sul portale del Gruppo nello stesso arco di tempo, è emersa una crescita del 12% rispetto al medesimo periodo dello scorso anno. Un dato che indica un certo interesse all’acquisto, nonostante un fisiologico calo delle vendite dovuto all’emergenza coronavirus, e la presenza di acquirenti decisi a comprare casa.
Secondo quanto emerso dall’analisi del Centro Studi Toscano, le zone d’Italia con piĂą appuntamenti sono Borgo a Catania, Infernetto a Roma e Porta Romana a Milano.
Borgo a Catania ha visto aumentare del 3% il numero di appuntamenti rispetto allo scorso anno e ha registrato un lieve aumento delle compravendite e un discreto abbassamento dei prezzi. Giuseppe Paterniti, Real Estate Broker Catania Borgo, ha spiegato: “In agenzia c’è una grande attivitĂ di cura del cliente che viene seguito in prima persona. Il nostro è un database ricco di contatti, e con un lavoro metodico seguiamo tutti i clienti, e questo spiega la mole di appuntamenti che svolgiamo ogni giorno. In media il 10% torna per una seconda visita, e con i nostri numeri significa tanto per i clienti che ci hanno scelto per vendere il proprio immobile”.
L’Infernetto a Roma ha piĂą che raddoppiato gli appuntamenti (+68%), aumentando le compravendite nonostante un lieve calo dei prezzi. Raffaele Malapena, Real Estate Broker Infernetto, ha detto: “L’aumento degli appuntamenti è sicuramente conseguenza di una ricerca di spazi esterni da parte dei clienti. La nostra zona offre immobili con ampi spazi esterni appena fuori dalla cittĂ , questo aumento è sicuramente un trend spontaneo che si è riversato su questa zona di Roma e che si aggiunge a tutte le attivitĂ promozionali che svolgiamo per dare massima visibilitĂ ai nostri immobili”.
La zona di Porta Romana a Milano ha registrato un +51% sul fronte dell’aumento degli appuntamenti, con conseguenze positive sulle compravendite e con un calo dei prezzi piĂą contenuto. Nicola Rinaldi, Sales Manager Milano Porta Romana, ha affermato: “Il mercato si è dimostrato particolarmente frizzante e, alla base dell’aumento degli appuntamenti, abbiamo sicuramente un portafoglio immobili davvero interessante con i tagli piĂą ricercati sul mercato. L’aumento è inoltre una conseguenza di una situazione generale che porta i clienti a prendersi piĂą tempo, questo porta l’immobile a rimanere piĂą a lungo sul mercato e a essere visitato da molti piĂą potenziali acquirenti
Tra le “nuove” esigenze, la necessità di spazi da riservare al lavoro da casa. Bene le metrature ampie; riscoperte le zone fuori città , I virtual tour
Più spazi esterni e la stanza in più per lavorare da casa: è la nuova casa ai tempi del Covid. Così la disegnano gli agenti immobiliari, che non hanno ancora registrato tutto sommato gravi contraccolpi sull’andamento del settore ma non escludono brusche fermate da qui al 2021. E alcuni agenti ricorrono sempre più ai tour virtuali invece che alle visite vere e proprie.
Elena Canali, agente e valutatore immobiliare, prevede un’ondata di vendite per l’anno prossimo: «Tanti proprietari metteranno sul mercato le case che prima davano in affitto per periodi brevi o per turismo. Infatti anche i viaggi di lavoro sono sempre più diradati e presto questi immobili vuoti dovranno essere venduti». Quanto ai numeri registrati, «occorre fare una differenza tra la fase di stallo di queste ultime settimane e il periodo estivo – rileva Canali – in cui c’è stato un risveglio inaspettato dell’interesse verso la casa. Le condizioni fondamentali per svolgere visite in sicurezza sono la mascherina e la distanza interpersonale di un metro». Carlo Barbato, senior analyst di Frimm Spa, vede una risorsa fondamentale nei tour virtuali, fondamentali soprattutto per quanti hanno fatto ritorno ai paesi di origine nel corso del lock down ma sono in cerca di casa a Roma. «Non ci sono state particolari scosse ma le nostre agenzie hanno registrato comunque un lieve calo dei prezzi. Paradossalmente, il comparto degli affitti a breve termine è crollato mentre sono andate molto bene le metrature ampie, che di solito vengono accantonate in favore dei bilocali. Un effetto della necessità di spazi da riservare al lavoro da casa».
Tra i vari vincoli posti dalla legge per accedere al superbonus del 110% ci sono quelli legati alla tipologia degli edifici: ci sono delle regole che cambiano a seconda che si tratti di un immobile unifamiliare o di un condominio. Anzi, anche all’interno dello stesso condominio la maxi-detrazione potrebbe essere negata per tutte le unità che lo compongono, nel caso non siano abitative. Le possibilità sono tante e, quindi, vale la pena ripercorrere la normativa e vedere a chi spetta il superbonus 110%, per quali edifici è stato concepito ed in quali casi un immobile può rientrare nell’agevolazione o restarne fuori.
Giova ricordare che, in qualsiasi caso, per accedere al superbonus occorre realizzare almeno uno degli interventi trainanti destinati al miglioramento energetico del fabbricato e compiere un doppio salto di categoria nella lista delle classi energetiche (o di uno se non fosse possibile). Via, dunque, con la posa del cappotto termico o con la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o, ancora, con i lavori antisismici che danno diritto alla detrazione del 110%. A questi interventi si possono legare altri denominati «trainati», com’è il caso dei pannelli fotovoltaici o delle colonnine di ricarica per le auto elettriche.
Altro punto fermo quando si pensa di avviare un cantiere e di beneficiare dei superbonus del 110%: è possibile recuperare tutti i soldi spesi tra il 1° luglio 2020 ed il 31 dicembre 2022 (per ora, di eventuali proroghe si parlerà un domani) attraverso la detrazione fiscale diretta nella dichiarazione dei redditi, con cinque rate annuali di pari importo, oppure optare per la cessione del credito d’imposta o per lo sconto in fattura.
Detto questo, il superbonus del 110% per quali edifici è attivo? Vediamo come sono classificati gli immobili e che cosa prevede la normativa per ciascuno di loro. continua….
Lo sfratto dell’inquilino molesto ai danni del vicinato e del condominio è possibile. Parola della Cassazione. Attenzione all’articolo 1587 del Codice Civile, secondo il quale il conduttore deve servirsi dell’immobile con la “diligenza del buon padre di famiglia”.
Con la sentenza 22860/2020, la Cassazione ha sottolineato, come riportato dal Sole 24 Ore, che “tra le obbligazioni del conduttore, in un contratto di locazione, vi è all’articolo 1587 del Codice Civile quella di servirsi dell’immobile con la ‘diligenza del buon padre di famiglia’”.
Secondo la Cassazione violare questa norma e la relativa pattuizione contrattuale, “espressa in continui rumori molesti ai danni del vicinato e del condominio”, può portare alla risoluzione del contratto diaffitto e allo sfratto dell’inquilino molesto.
Il caso ha riguardato il proprietario di un immobile che ha ottenuto lo sfratto della propria conduttrice “sulla base della violazione dei doveri del buon conduttore e del contratto di locazione”. Sfratto confermato dal Tribunale di Appello e poi dalla Cassazione.
La Suprema corte ha ritenuta corretta la decisione del Tribunale di Appello, secondo cui il comportamento del conduttore che arreca molestie ai vicini costituisce un abuso della cosa locata. In considerazione del fatto che il locatore è colui che deve rispondere al condominio e agli altri proprietari “per le intemperanze e molestie arrecate dal proprio conduttore allo stabile”, ha il diritto di procedere con lo sfratto dell’inquilino molesto. Le molestie ai vicini da parte del conduttore possono costituire un inadempimento del contratto. Articolo visto su Sfratto all’iquilino per i comportamenti molesti con i vicini (Il sole 24 ore)
Esplicazione dell’annosa questione giuridica e individuazione di eventuali responsabilitĂ del notaio rogante e del venditore
1. La validitĂ del rogito notarile e la piena commercializzazione dell’immobile
Dalle rituali incombenze per l’acquisto di un immobile possono riverberarsi spiacevoli doglianze laddove si scopra, anche a seguito della formalizzazione del rogito notarile, della presenza di difformità edilizie gravanti sul bene oggetto di compravendita.
Di regola è l’acquirente il soggetto onerato ad effettuare i controlli urbanistici propedeutici ad una perfetta riuscita dell’evento traslativo della proprietà dell’immobile. Tale onere non è contemplato espressamente dalla legge ma è il mero frutto di un principio di logica autotutela al fine di salvaguardare i propri interessi da eventuali censure dell’atto di compravendita che potrebbero portare, nella peggiore delle ipotesi, alla nullità .
La vexata quaestio, laddove il bene immobile sia gravato da difformitĂ edilizie, riguarda la possibilitĂ della sua commercializzazione, ovverosia, se tale bene possa essere o meno oggetto di valido atto pubblico traslativo della proprietĂ . continua ….
